Hortus – Quand construire devient un acte de responsabilité collective

Table ronde Immo26, Oerlikon – 14 janvier 2026, 10h45

Et si le bâtiment de demain cessait enfin d’être un compromis bancal entre esthétique, performance énergétique et rentabilité ? C’est précisément la question qu’a explorée le panel consacré au projet HORTUS, lors d’Immo26 à Oerlikon.

Autour de la table :
– Christian Carpaij, CEO de Planeco GmbH,
– Alexander Franz, Associate & Lead Sustainable Projects chez Herzog & de Meuron,
– Dr. Julia Selberherr, Partner chez Wüest Partner AG,

> Modération de Patrick Horka, responsable du développement des énergies renouvelables chez IWB.

Les échanges ont permis de lever le voile sur un projet qui dépasse largement le simple exercice architectural.

Travailler demain : un changement de paradigme

HORTUS s’inscrit dans une réflexion plus large sur la manière dont nous allons travailler, produire et habiter demain. Immobilier, innovation matérielle, solutions énergétiques globales : tous les leviers ont été convoqués pour penser un bâtiment de bureaux radicalement nouveau, à la fois efficace, désirable et durable.

Le projet prend racine dans l’expérience du Senn Science Park, dans la région bâloise. Initialement développé sur un site de 75 000 m² situé dans un ancien « no man’s land », le parc a été repensé pour accueillir les biosciences, nécessitant à la fois une excellente accessibilité et des espaces de travail hautement performants. Cette liberté programmatique a ouvert la voie à une expérimentation ambitieuse.

Une architecture guidée par les contraintes… et c’est tant mieux

Du point de vue architectural, HORTUS bénéficie d’un cadre clair : le maître d’ouvrage, Senn, a placé la durabilité au cœur du projet, tout en laissant une grande marge de manœuvre aux concepteurs. Résultat : les contraintes énergétiques ne sont pas subies, mais deviennent structurantes.

Parmi les objectifs posés dès le départ :
1. Autonomie énergétique, voire un bilan net positif grâce au photovoltaïque,
2. Amortissement de l’énergie grise sur une génération (environ 30 ans),
3. Émissions de CO₂ inférieures aux recommandations de la SIA.

La méthode adoptée est presque artisanale dans sa rigueur : partir du module, du petit vers le grand, analyser chaque composant, chaque matériau, chaque détail. puis laisser les effets cumulatifs faire leur œuvre. Une approche systémique, patiente, mais redoutablement efficace.

Circularité, matériaux et confort d’usage

HORTUS ne se contente pas d’optimiser l’énergie. Ce projet applique les principes de l’économie circulaire à l’ensemble des matériaux. Bois renouvelable, argile, géothermie pour le froid, électricité solaire : tout fonctionne en boucle fermée.

Un exemple marquant évoqué lors du panel :
le plafond en argile, soutenu par une ossature bois, n’émet que 10 % des émissions d’un plafond traditionnel en béton ou en acier, tout en offrant une résistance équivalente. Bonus inattendu mais fort apprécié des usagers : un confort acoustique nettement supérieur.

Les choix sont clairs et parfois radicaux :
1. amener le moins d’énergie possible dans le bâtiment,
2. pas d’aluminium,
3. du verre aussi fin que possible.

Mais ces choix n’ont de sens que s’ils s’inscrivent dans la durée : l’optimisation du cycle de vie dépend autant du propriétaire que de l’exploitant et des utilisateurs. La durabilité devient ainsi une affaire collective.

Photovoltaïque à grande échelle : produire plus pour compenser mieux

L’un des points forts du projet reste son installation photovoltaïque hors normes:

– 500 000 m² de panneaux répartis sur les toits et façades,
– une production couvrant 2,5 fois les besoins du bâtiment,
– 40 % de surplus énergétique, destiné à compenser l’énergie grise et à être réinjecté dans le réseau communal.

La configuration du site (non mitoyen, exposé sur toutes ses faces) a permis une liberté totale sur les façades et la toiture. Des simulations fines ont guidé l’implantation des panneaux, maximisant leur efficacité selon l’orientation et les zones (toit, façade sud, avant-toit). 

Pas de batteries à ce stade, mais la réflexion est en cours. En revanche, le regroupement d’autoconsommation et la création de communautés locales d’électricité ouvrent des perspectives très concrètes pour les communes : diversification, sécurité d’approvisionnement et nouvelles sources de revenus dès 2026.

« Valeur verte » et avenir de l’investissement immobilier

La question de la valeur de marché a naturellement occupé une place centrale, portée notamment par l’expertise de Wüest Partner. Aujourd’hui, l’évaluation précise de la « valeur verte » reste complexe : peu d’objets comparables, peu de recul historique sur les loyers et les transactions.

Mais les tendances sont claires. La durabilité influence déjà le cash-flow, le taux d’escompte, et, à moyen terme, les critères de décision des investisseurs.

Selon les analyses évoquées lors du panel, à un horizon cinq ans, après la localisation, la circularité et l’énergie grise pèseront bien plus lourd dans les arbitrages immobiliers. Les sondages auprès des investisseurs le confirment. L’intérêt est là, et il ne fait que croître.

Une démonstration convaincante

HORTUS montre qu’il est possible de concilier rentabilité, durabilité et exigence architecturale. Chaque kilowattheure d’énergie grise évité est un kilowattheure économisé. Simple, presque évident et pourtant encore trop rare. Ce projet ne se contente pas d’annoncer un futur plus responsable : il le met déjà en œuvre, avec méthode, ambition et une certaine élégance tranquille.

Article réalisé par Signa-Terre