ESG im kotierten Immobilienbereich : Wie der Dominicé Swiss Property Fund seine Transformation strukturiert

Der Dominicé Swiss Property Fund (DSPF) positioniert sich nicht als nachhaltiger Fonds im regulatorischen Sinne. Dennoch verfolgt Dominicé seit 2021 einen pragmatischen Ansatz zur Integration von Umweltkennzahlen in die Bewirtschaftung seines Immobilienportfolios.

Im Gespräch erläutert Diego Reyes, Senior Fund Manager, die wichtigsten Schritte dieser Entwicklung – zwischen operativen Anforderungen und langfristiger Ausrichtung.

Sie haben 2021 begonnen, ESG-Aspekte zu integrieren. Was war Ihre erste Priorität ?

Das hat sich relativ organisch entwickelt. Es ging nicht darum, eine Vorgabe zu erfüllen, sondern zunächst darum, den eigenen Bestand besser zu verstehen – insbesondere in Bezug auf Energieverbrauch, Effizienz und CO₂-Emissionen. Dafür brauchten wir belastbare Daten.

2021 sind wir deshalb eine Partnerschaft mit Signa-Terre eingegangen. So konnten wir die Verbrauchsdaten (Strom, Wärme, Wasser, CO₂) für das gesamte Portfolio erfassen – teilweise auch rückwirkend bis 2020.

Diese Daten wurden in ImmoData Pro integriert und auf Objektebene modelliert. Dadurch erhielten wir eine klare Übersicht über die Performance, Optimierungspotenziale und notwendige Investitionen.

Wie haben Sie auf dieser Basis Ihre Strategie entwickelt ?

Zunächst wollten wir verstehen, welche Themen für unsere Stakeholder relevant sind. Dazu haben wir eine ESG-Umfrage bei unseren Investoren durchgeführt.

Dabei zeigte sich ein deutlicher Unterschied: Institutionelle Investoren betrachten ESG als strategisch relevant, während private Investoren dem Thema weniger Gewicht beimessen.

Darauf aufbauend haben wir eine Wesentlichkeitsmatrix entwickelt und diese mit finanziellen Aspekten wie Investitionskapazitäten und Entwicklungsplanung verknüpft. Das Resultat ist eine schrittweise Strategie mit priorisierten, realistischen Massnahmen.

Welche konkreten Massnahmen setzen Sie im Portfolio um ?

Jede neue Akquisition – rund 10 Liegenschaften pro Jahr mit einem Volumen von 50 bis 100 Millionen CHF – wird systematisch analysiert: Energieperformance, Sanierungspotenzial und technischer Zustand.

Auf dieser Grundlage haben wir eine Priorisierungsmatrix (Priorität 1, 2 oder 3) eingeführt, um Investitionen gezielt zu steuern.

Wurde Ihre Strategie auch regulatorisch verankert?

Ja. Im Juni 2024 haben wir den Fondsvertrag angepasst und die Integrationsstrategie explizit verankert – validiert durch die FINMA.

Das bedeutet, dass Nachhaltigkeitsaspekte systematisch berücksichtigt werden, ohne den Fonds als nachhaltig zu deklarieren. Wir wollen bewusst kein Greenwashing betreiben, sondern uns auf messbare Ergebnisse stützen.

Warum haben Sie sich für das GRESB-Benchmark entschieden?

GRESB ist heute ein Referenzstandard im europäischen Immobilienmarkt. 2024 haben wir unsere erste Bewertung erhalten.

Unser Ziel ist es, uns schrittweise zu verbessern. GRESB dient uns dabei als Instrument zur Messung und Weiterentwicklung – nicht als Marketinginstrument.

Zusätzlich arbeiten wir mit Pom+ zusammen, insbesondere für die Umsetzung. Signa-Terre bleibt unser zentraler Partner für die technischen Analysen.

Welche Rolle spielen die Mieter in Ihrer Strategie?

Eine wichtige. 2023 haben wir eine Zufriedenheitsumfrage bei 3’500 Mietern durchgeführt und konkrete Verbesserungsmassnahmen umgesetzt.

Seit Juni 2024 setzen wir zudem verstärkt auf „grüne Mietverträge“, die nachhaltige Nutzungsweisen fördern. In Zusammenarbeit mit Neovac AG führen wir ausserdem individuelle Wärmemessungen in entsprechenden Gebäuden ein.

Wie beurteilen Sie die regulatorische Entwicklung in der Schweiz?

Es gibt Fortschritte, aber noch keinen einheitlichen Standard wie in der EU. Initiativen wie AMAS oder REIDA gehen in die richtige Richtung.

Wir haben uns entschieden, proaktiv zu handeln und bereits 2023 unsere Umweltkennzahlen gemäss AMAS zu veröffentlichen. Das hat uns geholfen, unsere Prozesse und Systeme frühzeitig anzupassen.

Ist Ihre Zurückhaltung bei Labels auch eine Strategie gegen Greenwashing?

Ja. Wir setzen bewusst auf einen schrittweisen Ansatz. Wichtig ist für uns, regulatorisch vorbereitet zu sein, transparent zu kommunizieren und konkrete Ergebnisse zu liefern.

Nachhaltigkeit ist für uns kein Status, sondern eine Entwicklung.

Was sind Ihre nächsten Prioritäten?

2025 ist ein wichtiges Jahr, insbesondere im Hinblick auf GRESB. Grundsätzlich entwickeln wir unsere Strategie laufend weiter – basierend auf Emissionszielen, Verbrauchsdaten und neuen Akquisitionen.

Der Fokus bleibt klar: Investitionen in Sanierungen. Dort erzielen wir den grössten Effekt. Langfristig wollen wir die Wirkung unserer Strategie auf Performance und Resilienz des Portfolios bis 2030 messbar machen.

Interview durchgeführt von Signa-Terre